Le taux d’occupation financier ou TOF d’une SCPI est une des variables indiquant la performance de cette dernière. On parle plus précisément de performance locative. À ne pas confondre avec taux d’occupation physique. De quoi est-il question et comment le calculer ?
Se baser sur la totalité du parc déjà acquis
Lorsqu’un futur souscripteur de parts s’intéresse à la performance de la SCPI du point de vue locatif, c’est la TOF qu’il consultera en premier : il est exprimé en pourcentage. Pour le calculer, il faut prendre en compte :
- le montant total des loyers facturés
- le montant des indemnités facturées (entre autres, les indemnités compensatrices de loyers et d’occupation)
- le montant total des loyers facturables
Le calcul est basé sur l’ensemble du parc déjà acquis, et non sur les commandes réalisées en vente en l’état futur d’achèvement. Un TOF de 100% indique que l’ensemble du parc a bien été facturé c’est-à-dire qu’il a été occupé dans son intégralité et qu’il génère des revenus locatifs.
Quant au taux d’occupation physique (TOP), il ne reflète pas réellement la performance d’une SCPI et n’est pas toujours publié sur la fiche technique de cette dernière. On ne tient pas compte de la facturation mais plutôt de la surface des locaux occupés par rapport à la surface totale du parc. Cette dernière inclut aussi les surfaces non occupées.
Consulter les spécialistes de la SCPI de rendement pour obtenir les informations détaillées sur le mode de calcul du TOF.
S’enquérir de la composition du patrimoine de la SCPI
Avant de choisir une SCPI, il est particulièrement important de se pencher sur la composition de son patrimoine. On dénombre en effet plusieurs familles de SCPI en fonction de la typologie des actifs qu’elle utilise. Citons par exemple les SCPI de commerces, de bureaux, diversifiées, ultras diversifiées, spécialisées ou thématiques. Ce sont généralement des SCPI de rendement. Les SCPI diversifiées accueillent dans leur parc un mix de typologies d’immobiliers (des murs de commerces, de magasins et de boutiques, des bureaux, des locaux d’activité, des hôtels). Les ultras diversifiées englobent le même type de parc susmentionné avec d’autres types d’immobiliers tels que ceux de santé, d’éducation, de développement durable, etc.
Il existe aussi une autre catégorie de SCPI qui se sert d’un parc résidentiel. On y trouve des immobiliers neufs et anciens, généralement exploités sous des dispositifs de défiscalisation (exemple : loi Pinel, loi Malraux, régime du déficit foncier). Dans la plupart des cas, leur taux d’occupation est moins performant que celui des SCPI professionnelles, en raison des risques de vacance locative plus élevés.
Qu’il soit question de SCPI professionnel ou résidentiel, il importe de toujours se renseigner sur la répartition de la composition de chaque type de bien immobilier afin d’analyser les risques éventuels ainsi que le rendement locatif escompté.
Identifier la localisation du parc
De plus en plus de SCPI investissent désormais en Europe et à l’étranger. Certaines sont exclusivement paneuropéennes, d’autres développent un parc à l’international. Ce sont les SCPI dernière génération. Quant aux plus âgées, leurs actifs sont constitués en Île-de-France et à Paris ou en régions françaises.
C’est à partir de la localisation du patrimoine que le marché immobilier de la zone d’intervention de la SCPI pourra être analysé. Il en est de même pour les revenus locatifs en devises. Les SCPI intervenant dans des pays au marché immobilier dynamique sont de plus en plus performantes.
S’intéresser aux dernières acquisitions
Le parc d’une SCPI évolue ; il est donc judicieux de s’intéresser aux dernières acquisitions, aussi bien sen ce qui concerne la localisation que la taille. Certaines SCPI acquièrent de nouveaux actifs chaque année en vue d’agrandir ou de rénover leur parc.